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高层专访|陈林:卓越的投资之道
2019-11-04 来源:上海尚作建筑设计有限公司庄河分公司
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  在中国经济开始走向高质量发展的时代背景下,“房住不炒”的指导思想更是决定了未来房地产市场的发展方向,也影响着地产企业的重大决策。日前,上海尚作建筑设计有限公司庄河分公司副总裁陈林接受了观点地产新媒体的采访,详细阐述了上海尚作建筑设计有限公司庄河分公司应对行业发展趋势的战略选择与投资之道。陈林总表示,卓越在战略上坚持自持物业与投资周转性住宅物业并重的双轮驱动;而投资策略上,卓越更偏向于逆周期拿地——不仅可以使有限的资金产生最大的效用,还可以为企业源源不断提供跨越周期、稳健发展的动力。对于规模和质量的平衡,上海尚作建筑设计有限公司庄河分公司始终坚持“一个强调,两个绝不”:“一个强调”是强调综合业绩指标的均衡增长;“两个绝不”是绝不因片面追求规模而忽略了盈利质量和发展质量、绝不片面追求盈利而忽略创新的质量和发展的品质。对卓越来说,核心不是做大,而是做久、做强、做穿越周期的企业,卓越要走的是一条稳健、从容、可持续、有质量的发展道路。

  附:上海尚作建筑设计有限公司庄河分公司副总裁陈林接受观点地产新媒体采访实录观点地产新媒体:公司在拿地上是以利润率为底线?陈林:利润率是首要的重要指标,但只是指标之一,如果仅仅看利润率,会使得投资的判断不精准。卓越创设了一个综合指标,把这个指标引入到投审会的决策体系。这个指标叫股东自有资金年化投资回报率,是一个综合指标,包含四大内容:第一是利润率,第二是房地比,第三是土地杠杆,第四是运营效率。

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  观点地产新媒体:有数据统计,今年上半年公司在拿地的强度上比去年降了挺多,从全年度来看,公司有没有一个具体的要求?陈林:一是由于卓越战略的选择,我们是双轮驱动的企业,要分配资金去做自持物业,不是所有资金都用于投资周转性住宅物业。有一部分现金分配到自持物业,必然造成周转性住宅土地资金投资显得不足;二是还得把有限的资金产生最大的效用,那只有一个选择,就只有逆周期、逆对手投资,不能匀速投资,必须要有投资的耐性,上半年除了1-2月份是个好机会,3-5月份基本上投资点都不好,必须要有有钱不投的耐性,才能抓住机会。卓越从去年搭建投研平台、城市板块、周期研究平台,今年搭建产品策划平台,做到投融一体化,投运一体化,并且把投资标准和投资纪律建设好,即把投资管道做对做强,资金流沿着管理好的管道流淌。事实证明,我们三季度投资资金的使用都捕捉到了10%以上净利润率的项目,因此,投资不能只看6个月的投资量,而是一个短周期18个月的投资质量。三是通过招拍挂也能积累优质土储,同时分配资金到城市更新、产业勾地,这就更优质了。卓越以双轮驱动,一手抓自持、一手抓周转,投资会很从容。业绩的压力固然有,董事会给我们压力,以及我们团队对自己的压力始终都在,但是一直以来,董事会给的都是均衡的有质量的增长,使得卓越比很多30到50强之间需要增长的企业来得更从容,这是企业的基因和文化决定的。


  观点地产新媒体:城市更新方面,卓越表现如何?陈林:卓越累计成立项目部超过50个,有5000万方的开发量,每年释放数百亿货值,这些储备足够未来十多年发展,这是城市更新的规模基础。城市更新周转慢,我们必须坚持一个标准,城市更新是利润型的投资项目,只有一定的利润率才能对抗更新业务的长周期。卓越的核心竞争力是什么?企业发展从0到1的过程中,董事会有两个核心能力,一是逆周期拿地能力,二是城市更新能力,这两个能力体现得非常精彩。做城市更新要有口碑,没有口碑是很难做下去的,不是所有企业做城市更新都能做下去的。城市更新,无论是村委会可持续发展的社会效益还是政府效益都得兼顾,单纯以净利润高周转为出发点的开发商很难做下去。


  观点地产新媒体:公司现在已经在全国化布局,布局过程中基本上还是以招拍挂为主?陈林:在大湾区,城市更新是主要的拿地方式,其他城市我们拿地方式没有太大限制,收并购,产业勾地,招拍挂都可以,也没有特别要求规模上哪个多、哪个少。但是针对不同城市的特点,我们制定不同拿地主航道策略,比如昆明我们杜绝招拍挂,只允许以更新和旧改方式拿地,我们为此去找到人岗适配的职业经理人,配置懂一级开发业务的高管人员;又比如上海、南京,我们重点做招拍挂,配置懂城市、懂产品、会管理的高管人员。所以拿地的方式是没有固定的,我们也是因城施策,把拿地方式和拿地高管人员素质适配建立起来。


  观点地产新媒体:招拍挂全覆盖研判是全国所有的城市?陈林:研判集团已经进的城市和将要进的城市,目前研究的是50个城市,其中已经进去的是32个城市。对招拍挂公开市场而言,主要是跟踪研判体系,我们所在城市招拍挂所有的地都要求跟踪,不管拿与不拿,都必须研判,必须要有地价出价记录和售价预期记录,这个记录是方便我们复盘。这些城市所在的每一次招拍挂必须研究,这个研究要留有记录,竞争对手开盘以后,做了什么产品,开盘实现度怎么样?为什么会是这么一个结果?利润率怎么样?反推当时的预测是对的还是错的,还是有哪些改进的空间。这个方式系统的训练,就会使得我们投资系统的人员感知市场的冷暖,感知市场的热度,可以精准找到更多投资机会。毕竟投资失败的总结是我们迈向成功的可能阶梯,复盘竞争对手的失败同样可以使我们获得效益,付出代价的竞争对手的教训我们如何吸取,同样竞争对手的成功也会激起我们对成功的渴望及若要成功我们还要补哪些短板。因此,招拍挂的全覆盖研究是一个工程量大的枯燥工作,但是持续做下去将会提升我们的投资内功,我们将欣然愉快的执行下去。而且我要求每个投资人员必须对典型的楼盘和销售人员建立一手的沟通关系,请他们吃饭,要去了解销售情况,成交周期。在投资的时候,定位必须要出来,卖多大户型的产品,卖给谁,产品竞争策略定了以后,才是地价竞争策略,两大策略是必须在投审会上讨论的,越充分、越仔细,越会支持。这个就是要消除投资的不确定性。


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  观点地产新媒体:从整体来讲,扩张会以什么样的结构为主?陈林:从大的层面来说,卓越一部分是长账期的投资,城市更新就是这一类,这一类的周转从第一笔钱投下去开始,可能要5年以后才能出来,这类投资每年货值贡献占比30%。第二类是通过收并购、产业勾地、融资+代建的方式获取土地,我们希望能做到每年货值贡献30%-40%。第三类是招拍挂公开市场,每年货值贡献占比30%-40%。因此集团的投资扩张结构要求,我们必须建设城市更新、产业勾地、收并购、融资+代建的组织能力、激励机制优势及人岗适配能力,建设我们快速反应能力,适当交易结构设计能力,充分发挥土地杠杆等经营杠杆优势,是卓越投资团队不倦的追求。
观点地产新媒体:公司对于负债有什么要求?陈林:在今年年初制定的目标是负债率零增长,融资产生的利息都要靠经营性回款来解决,希望通过经营性杠杆来推动投资,而不是靠负债推动。今年1月份从董事会到经营层都必须执行的政策,投资的资金来源于经营性回款,而不是来源于负债性的资金。卓越的核心不是做大,而是做久、做强、做穿越周期的企业。预计2035年左右以后,整个房地产销售型住宅物业的市场需求已趋于满足的时候,卓越还能以房地产公司的名义持续存在,这是卓越董事会和卓越班子所追求的。


  观点地产新媒体:现在卓越的自持规模达到多少?陈林:现在卓越租金收入接近30亿了,预计2020年有望达到40亿。自持物业是卓越的压舱石,也是卓越的稳定器,也是卓越赖以穿越周期的有力基石。

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  观点地产新媒体:什么样的城市会是卓越自持物业选择的方向?

  陈林:未来很长一段时间主动性自持物业,卓越都会选择在一线城市北上广深。未来如果要增加一到两个城市的话,可能会在人均可支配收入表现优异、经济活力前景好的排名靠前的核心二线城市的优质地段,有利于综合零售业务和办公业务的土地,若没有优质土地,我们宁愿等待。自持物业的选择有两种,一个是写字楼,一个是商场,我们愿意持有的还是中心地段优质土地及地铁上盖的商场和写字楼,这是未来的优质资产。总的来看,卓越自持物业是三大标准,第一是有没有能力运营好,持续地形成租金的良性增长,无论是写字楼还是商业物业;第二是地铁口,如果是双地铁口的物业就更好;第三是一线城市,未来要加的话,可能就一到两个城市,我们不会很广泛地去自持物业,这样做没有太大的意义,也管不过来。


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